Rinegoziazione mutuo

La rinegoziazione permette di modificare le condizioni del mutuo con la stessa banca: ad esempio ridurre il tasso, passare dal variabile al fisso o allungare la durata. Non comporta un nuovo mutuo né il cambio di banca e in genere non ha costi. Serve però l’accordo della banca, che non è obbligata ad accettare.

In questa guida vediamo cosa si può rinegoziare, come presentare la richiesta, i vantaggi, le differenze con surroga e sostituzione e cosa fare se hai difficoltà a pagare le rate.

Cosa si può rinegoziare

Con la rinegoziazione puoi chiedere di modificare, ad esempio:

• il tasso di interesse, riducendo lo spread applicato all’indice di riferimento;
• il tipo di tasso, passando dal variabile al fisso o viceversa, o introducendo un tetto massimo al tasso variabile. Per approfondire, leggi la nostra guida su tasso fisso, variabile e misto;
• la durata, allungandola per ridurre la rata o accorciandola per pagare meno interessi;
• alcune spese periodiche, come le spese di incasso della rata.

Il capitale non può aumentare: per ottenere altra liquidità serve un nuovo finanziamento. Per approfondire, leggi la nostra guida sul mutuo liquidità.

Come chiedere la rinegoziazione

• Raccogli le informazioni sul tuo mutuo: capitale residuo, tasso attuale, durata residua.
• Confronta le offerte delle altre banche, anche quelle per la surroga: sono il tuo principale argomento nella trattativa.
• Invia una richiesta scritta alla tua banca, ad esempio via email, PEC o tramite la filiale, indicando il numero del mutuo e le modifiche che chiedi.
• Se la banca accetta, firma l’accordo con le nuove condizioni. In genere basta una scrittura privata, anche tramite scambio di corrispondenza, senza bisogno del notaio.

I vantaggi

• Il mutuo non viene estinto: resta lo stesso contratto, con le stesse garanzie e la stessa ipoteca.
• Non servono notaio, perizia o nuova istruttoria, quindi in genere non ci sono costi.
• Restano validi i benefici fiscali del mutuo originario, come la detrazione degli interessi per l’abitazione principale.
• È più rapida di una surroga, perché non coinvolge un’altra banca.

Rinegoziazione, surroga e sostituzione: le differenze

Rinegoziazione. Con la stessa banca. Puoi cambiare tasso, tipo di tasso, spread e durata. In genere senza costi, ma la banca deve essere d’accordo.

Surroga. Con un’altra banca, per un importo pari al capitale residuo. Puoi cambiare tasso, tipo di tasso, spread e durata. È gratuita per legge e la vecchia banca non può opporsi. Per approfondire, leggi la nostra guida sulla surroga del mutuo.

Sostituzione. Con un’altra banca, che concede un nuovo mutuo per estinguere quello attuale, anche per un importo più alto. Prevede costi, come istruttoria, perizia, notaio, imposta sostitutiva e iscrizione di una nuova ipoteca.

Quando conviene

La rinegoziazione conviene soprattutto se:

• i tassi di mercato sono scesi rispetto a quando hai stipulato il mutuo;
• vuoi cambiare tipo di tasso per avere una rata più stabile o, al contrario, beneficiare di un calo dei tassi;
• hai ricevuto un’offerta di surroga da un’altra banca e vuoi verificare se la tua banca è disposta a fare altrettanto, evitando le pratiche del trasferimento.

Se vuoi ridurre la rata allungando la durata, ricorda che pagherai interessi per più tempo e quindi un importo totale più alto. Per stimare la nuova rata, leggi la nostra guida sul calcolo della rata del mutuo. Se invece hai liquidità disponibile, valuta anche l’estinzione anticipata, totale o parziale.

Se hai difficoltà a pagare le rate

Se fai fatica a pagare le rate, contatta la banca prima di accumulare ritardi: può proporti soluzioni come l’allungamento della durata o una sospensione temporanea delle rate.

Per i mutui sulla prima casa, esiste anche il Fondo di solidarietà, che permette di chiedere la sospensione delle rate in caso di eventi come la perdita del lavoro o gravi problemi di salute, a determinate condizioni. Requisiti e modalità sono indicati sul sito della Consap, che gestisce il Fondo.

Domande frequenti

La banca è obbligata a rinegoziare il mutuo?
No, serve l’accordo di entrambe le parti. Se la banca rifiuta, puoi valutare la surroga, che invece la tua banca non può impedire.

La rinegoziazione del mutuo costa?
In genere no: non servono notaio, perizia o nuova istruttoria e l’accordo può essere fatto con una scrittura privata.

Che differenza c’è tra rinegoziazione e surroga?
La rinegoziazione si fa con la stessa banca e richiede il suo accordo. La surroga trasferisce il mutuo a un’altra banca, è gratuita e la vecchia banca non può opporsi.

Con la rinegoziazione perdo la detrazione degli interessi?
No. Il mutuo resta lo stesso, quindi restano validi i benefici fiscali del contratto originario.

Posso ottenere altra liquidità con la rinegoziazione?
No. Per ottenere una somma aggiuntiva serve un nuovo finanziamento, come la sostituzione del mutuo.