Mutui Prima Casa

Il mutuo prima casa è un finanziamento a lungo termine, garantito da un’ipoteca, per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. Rispetto agli altri mutui, prevede alcune agevolazioni fiscali. In questa guida vediamo come funziona, quali requisiti servono, quanto costa e cosa fare se si hanno difficoltà a pagare le rate.

Come funziona

La banca presta una somma che restituisci con rate, di solito mensili, per una durata che arriva spesso a 20 o 30 anni. Ogni rata comprende una quota di capitale e una quota di interessi.

In genere le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile e il resto va pagato con i propri risparmi. Con alcune garanzie aggiuntive, ad esempio quella del Fondo di garanzia per la prima casa, si può arrivare fino al 100%. Per approfondire, leggi la nostra guida sul mutuo al 100%.

I requisiti

La banca valuta soprattutto:

• il reddito e la sua stabilità: in genere la rata non deve superare circa un terzo del reddito netto mensile;
• l’affidabilità creditizia, cioè l’assenza di ritardi o segnalazioni nelle banche dati sui finanziamenti;
• il valore dell’immobile, stimato con una perizia;
• l’età del richiedente, con un limite massimo alla scadenza del mutuo stabilito da ciascuna banca.

Se il reddito non basta, la banca può chiedere un garante, cioè una persona con un reddito stabile che si impegna a pagare se tu non lo fai.

I costi

Oltre agli interessi, un mutuo prima casa comporta:

• le spese di istruttoria e di perizia;
• l’imposta sostitutiva, ridotta per la prima casa;
• le spese del notaio per l’atto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca;
• la polizza obbligatoria contro incendio e scoppio. Per approfondire, leggi la nostra guida sull’assicurazione sul mutuo;
• le eventuali spese di incasso rata e di gestione.

Per confrontare le offerte, guarda il TAEG, che comprende anche le spese. Per capire come si calcolano rata e interessi, leggi le nostre guide sul calcolo della rata e sugli interessi del mutuo.

Le agevolazioni per la prima casa

• Imposta sostitutiva ridotta sul mutuo, rispetto agli altri immobili;
• detrazione dall’IRPEF di una parte degli interessi passivi, entro un importo massimo stabilito dalla legge, a condizione che l’immobile diventi abitazione principale entro i termini previsti;
• accesso al Fondo di garanzia per la prima casa, con condizioni più favorevoli per alcune categorie, come giovani e famiglie con un solo genitore.

Le condizioni per le agevolazioni e i requisiti del Fondo cambiano nel tempo: verifica sempre quelli in vigore.

Tasso fisso o variabile

Con il tasso fisso la rata resta uguale per tutta la durata, con il tasso variabile cambia in base all’andamento dei mercati. Esistono anche il tasso misto e il variabile con tetto. Per scegliere, leggi le nostre guide su tasso fisso, variabile e misto, sul mutuo a tasso fisso e sul mutuo a tasso variabile.

Come richiederlo

1. Confronta le offerte, in base a TAEG, rata e importo totale da restituire;
2. presenta la richiesta alla banca, in filiale o online, con i documenti richiesti, ad esempio documento d’identità, documenti sul reddito e sull’immobile;
3. la banca svolge l’istruttoria e la perizia dell’immobile e, se la richiesta è approvata, ti invia l’offerta vincolante;
4. firmi il contratto di mutuo dal notaio, di solito insieme al rogito.

Prima della firma, la banca deve consegnarti il prospetto informativo con tutte le condizioni del mutuo.

Se non riesci a pagare le rate

Se prevedi di avere difficoltà, contatta la banca prima di accumulare ritardi. In caso di ritardo, la banca applica gli interessi di mora previsti dal contratto e i ritardi possono essere registrati nelle banche dati sui finanziamenti.

Le soluzioni possibili sono:

• la rinegoziazione con la banca, ad esempio per allungare la durata;
• la sospensione delle rate tramite il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa, se hai i requisiti;
• eventuali opzioni di flessibilità previste dal contratto, come il salto di alcune rate.

Se il mancato pagamento continua, la banca può avviare il recupero del credito e, nei casi più gravi, l’esecuzione sull’immobile. Alcuni contratti possono prevedere anche una clausola specifica per il trasferimento dell’immobile alla banca dopo un certo numero di rate non pagate: si applica solo se l’hai sottoscritta, quindi leggi sempre con attenzione il contratto.

Dopo la firma: surroga, rinegoziazione ed estinzione

• Con la surroga puoi trasferire il mutuo a un’altra banca, gratuitamente;
• con la rinegoziazione puoi modificare le condizioni con la tua banca;
• con l’estinzione anticipata puoi rimborsare il mutuo, in tutto o in parte, senza penali.

Domande frequenti

Quanto può finanziare la banca per l’acquisto della prima casa?
In genere fino all’80% del valore dell’immobile. Con garanzie aggiuntive, come quella del Fondo di garanzia per la prima casa, si può arrivare fino al 100%.

Quanto può essere al massimo la rata?
In genere le banche chiedono che non superi circa un terzo del reddito netto mensile.

Quali agevolazioni sono previste per la prima casa?
L’imposta sostitutiva ridotta, la detrazione di una parte degli interessi passivi e, per alcune categorie, condizioni più favorevoli del Fondo di garanzia.

Cosa succede se non pago le rate del mutuo?
La banca applica gli interessi di mora e, se il mancato pagamento continua, può avviare il recupero del credito fino all’esecuzione sull’immobile. Conviene contattare la banca prima di accumulare ritardi e valutare la rinegoziazione o il Fondo di solidarietà.

Posso estinguere il mutuo prima della scadenza?
Sì, in tutto o in parte, senza penali, per i mutui di persone fisiche sull’abitazione.