Estinzione anticipata mutuo

Estinzione anticipata del mutuo: la guida di SuperMoney

Puoi restituire il mutuo prima della scadenza, in tutto o in parte, in qualsiasi momento. Per i mutui sulla casa stipulati dal 2007 in poi, inoltre, non si pagano penali.

In questa guida vediamo la differenza tra estinzione parziale e totale, come cambia la rata, quali sono le regole sulle penali, come si presenta la richiesta e quando conviene davvero estinguere il mutuo in anticipo.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata è il rimborso del mutuo prima della scadenza prevista dal piano di ammortamento. Il Testo unico bancario riconosce a chi ha un mutuo la facoltà di estinguerlo in anticipo, in tutto o in parte, in qualsiasi momento.

Estinzione parziale

Con l’estinzione parziale versi alla banca una somma che riduce il debito residuo. A quel punto puoi scegliere tra due soluzioni:

• ridurre la rata, mantenendo la stessa durata del mutuo;
• ridurre la durata, mantenendo la stessa rata.

Ridurre la durata porta in genere a un risparmio di interessi maggiore, mentre ridurre la rata alleggerisce il bilancio mensile.

Per un mutuo a tasso fisso con ammortamento alla francese, se scegli di mantenere la stessa durata puoi stimare la nuova rata con questa formula:

nuova rata = rata attuale ÷ capitale residuo × (capitale residuo − somma rimborsata)

Ad esempio, con una rata di 600 euro, un capitale residuo di 100.000 euro e un rimborso di 20.000 euro, la nuova rata sarà di circa 600 ÷ 100.000 × 80.000 = 480 euro. Per un calcolo preciso, chiedi alla banca il nuovo piano di ammortamento.

Di norma non ci sono limiti al numero di estinzioni parziali, ma alcune banche prevedono un importo minimo per ciascun versamento.

Estinzione totale

Con l’estinzione totale restituisci tutto il capitale residuo in un’unica soluzione, più gli interessi maturati dall’ultima rata pagata al giorno dell’estinzione. Il contratto si chiude e l’ipoteca viene cancellata.

Penali: cosa prevede la legge

Mutui stipulati dal 2 febbraio 2007

Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, la legge vieta qualsiasi penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale. Eventuali clausole contrarie nel contratto sono nulle, comprese quelle che limitano il diritto all’estinzione, ad esempio imponendo un periodo minimo prima di poterla richiedere.

Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007

Per i mutui più vecchi con le stesse caratteristiche, la penale è dovuta, ma con i limiti massimi stabiliti da un accordo tra ABI e associazioni dei consumatori, calcolati sul capitale residuo:

• mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: 0,5% fino al terzultimo anno, 0,2% nel terzultimo anno, nessuna penale negli ultimi due anni;
• mutui a tasso fisso stipulati dal 2001: 1,9% nella prima metà della durata, 1,5% dalla metà fino al terzultimo anno, 0,2% nel terzultimo anno, nessuna penale negli ultimi due anni;
• mutui a tasso misto: si applicano i limiti del tasso variabile o del tasso fisso a seconda del tasso in vigore al momento dell’estinzione.

Se la penale prevista dal contratto è più bassa di questi limiti, si applica quella contrattuale.

Altri mutui

Per i mutui che non rientrano in questi casi, ad esempio quelli intestati a società, la penale è quella prevista dal contratto.

Come si richiede l’estinzione anticipata

La procedura è semplice:

• chiedi alla banca il conteggio estintivo, cioè l’importo esatto da versare a una certa data;
• comunica per iscritto la richiesta di estinzione, indicando se è totale o parziale e, in caso di estinzione parziale, se preferisci ridurre la rata o la durata;
• versa l’importo indicato, comprensivo dei dietimi, cioè gli interessi maturati dall’ultima rata pagata fino al giorno dell’estinzione;
• in caso di estinzione totale, la banca ti rilascia la quietanza che attesta la chiusura del debito.

Dopo l’estinzione totale, l’ipoteca viene cancellata automaticamente e gratuitamente: è la banca a comunicare l’estinzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, senza bisogno del notaio.

Se al mutuo era abbinata una polizza assicurativa pagata in anticipo, come quella sulla vita o sulla perdita del lavoro, in caso di estinzione anticipata puoi ottenere il rimborso della parte di premio non goduta.

Quando conviene

L’estinzione anticipata ti fa risparmiare gli interessi futuri. Prima di decidere, però, conviene considerare alcuni fattori.

• L’età del mutuo: con l’ammortamento alla francese, il più diffuso in Italia, nei primi anni la rata è composta soprattutto da interessi. Estinguere nei primi anni fa quindi risparmiare di più, mentre verso la fine del mutuo il risparmio è contenuto;
• Il tasso del mutuo: se il tasso è basso, potrebbe essere più utile usare la liquidità in altro modo, ad esempio mantenendo un fondo per le emergenze;
• La tua liquidità: non conviene impiegare tutti i risparmi per estinguere il mutuo se poi rischi di restare senza margini per spese impreviste;
• La detrazione degli interessi: per il mutuo sulla prima casa, una parte degli interessi pagati è detraibile nella dichiarazione dei redditi. Riducendo gli interessi futuri, riduci anche la detrazione.

Le alternative: surroga e rinegoziazione

Se il tuo obiettivo è pagare meno, ma non vuoi o non puoi estinguere il mutuo, puoi valutare:

• la surroga, cioè il trasferimento gratuito del mutuo a un’altra banca che offre condizioni migliori;
• la rinegoziazione con la tua banca, per modificare tasso o durata.

Domande frequenti

Dopo quanto tempo si può estinguere un mutuo in anticipo?

In qualsiasi momento. Per i mutui sulla casa stipulati da persone fisiche dal 2007 in poi, eventuali clausole che limitano questo diritto sono nulle.

Ci sono penali per l’estinzione anticipata del mutuo?

Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche per la casa o per la propria attività, no. Per quelli precedenti si applicano penali ridotte, entro i limiti fissati dall’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori.

È meglio ridurre la rata o la durata?

Ridurre la durata fa in genere risparmiare più interessi. Ridurre la rata alleggerisce invece la spesa mensile. La scelta dipende dalle tue priorità.

Serve il notaio per cancellare l’ipoteca?

No. Dopo l’estinzione totale, la cancellazione dell’ipoteca è automatica e gratuita: la banca comunica l’estinzione all’Agenzia delle Entrate.

Conviene estinguere il mutuo negli ultimi anni?

In genere il risparmio è limitato, perché negli ultimi anni la rata è composta soprattutto da capitale e gli interessi residui sono bassi.