La surroga del mutuo

La surroga, detta anche portabilità del mutuo, permette di trasferire il mutuo a un’altra banca che offre condizioni migliori, ad esempio un tasso più basso o un tipo di tasso diverso. È gratuita per chi ha il mutuo e mantiene l’ipoteca già iscritta sull’immobile.

In questa guida vediamo come funziona la surroga, quanto costa, quali sono i tempi, la differenza con la sostituzione e la rinegoziazione e quando conviene.

Come funziona la surroga

Con la surroga, una nuova banca estingue il tuo mutuo con la banca attuale e prende il suo posto, con un nuovo contratto a condizioni diverse. L’importo del nuovo mutuo è pari al capitale residuo ancora da restituire.

Con la surroga puoi modificare:

• il tasso di interesse e quindi lo spread applicato;
• il tipo di tasso, ad esempio passando dal variabile al fisso o viceversa. Per approfondire, leggi la nostra guida su tasso fisso, variabile e misto;
• la durata del mutuo e quindi l’importo della rata.

Non puoi invece aumentare l’importo del mutuo per ottenere altra liquidità: in questo caso serve una sostituzione o un nuovo mutuo. Per approfondire, leggi la nostra guida sul mutuo liquidità.

La surroga è prevista per i mutui di persone fisiche e microimprese. Se hai un mutuo per l’abitazione principale, la detrazione fiscale degli interessi resta in genere valida anche dopo la surroga, nei limiti del capitale residuo. Per approfondire, leggi la nostra guida sugli interessi del mutuo.

Quanto costa

Per legge, la surroga è gratuita per chi ha il mutuo: non puoi essere chiamato a pagare spese di istruttoria, perizia, notaio o altre commissioni, né alla vecchia né alla nuova banca. L’ipoteca esistente viene mantenuta, quindi non serve iscriverne una nuova.

Se al mutuo era abbinata una polizza assicurativa pagata in anticipo, puoi chiederne il rimborso per la parte non goduta, oppure mantenerla, se la nuova banca la accetta.

Come si richiede e quali sono i tempi

• Confronta le offerte di surroga delle diverse banche;
• Presenta la richiesta alla nuova banca, con la documentazione sul mutuo in corso e sul tuo reddito;
• La nuova banca valuta la richiesta: può accettarla o rifiutarla, anche dopo una perizia dell’immobile;
• Se la accetta, la nuova banca contatta la vecchia banca, che non può opporsi, e gestisce tutta la procedura;
• Si firma il nuovo contratto davanti al notaio.

La legge prevede che la surroga si completi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia. Se i tempi non vengono rispettati per responsabilità della vecchia banca, questa deve pagarti un indennizzo pari all’1% del valore del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Surroga, sostituzione e rinegoziazione: le differenze

Surroga. Trasferisci il mutuo a un’altra banca, per lo stesso importo del capitale residuo, senza costi.

Sostituzione. Chiedi a un’altra banca un nuovo mutuo per estinguere quello attuale, eventualmente per un importo più alto, ad esempio per ottenere altra liquidità. Si tratta di un nuovo finanziamento, con spese di istruttoria, perizia, notaio e iscrizione di una nuova ipoteca.

Rinegoziazione. Chiedi alla tua banca di modificare le condizioni del mutuo, ad esempio il tasso o la durata. Non ci sono costi e spesso la banca è disposta a rivedere le condizioni se le presenti un’offerta di surroga di un’altra banca. Non è però obbligata ad accettare. Per approfondire, leggi la nostra guida sulla rinegoziazione del mutuo.

Se invece hai la liquidità per restituire tutto o parte del debito, leggi la nostra guida sull’estinzione anticipata del mutuo.

Quando conviene

La surroga conviene soprattutto se:

• il tasso che paghi è più alto di quello offerto oggi da altre banche;
• vuoi cambiare tipo di tasso, ad esempio passare al fisso per avere una rata stabile;
• il mutuo ha ancora molti anni davanti: con l’ammortamento alla francese, nei primi anni la rata è composta soprattutto da interessi e il risparmio di una surroga è maggiore.

Se invece sei vicino alla fine del mutuo, il capitale residuo e gli interessi da pagare sono bassi, e il vantaggio della surroga è più limitato.

Se il tuo obiettivo è ridurre la rata, tieni presente che allungare la durata riduce la rata ma fa aumentare gli interessi totali pagati.

Per valutare un’offerta, confronta il TAEG, la rata e l’importo totale degli interessi con quelli del mutuo attuale.

Domande frequenti

La surroga del mutuo costa?
No. Per legge la surroga è gratuita per chi ha il mutuo: le spese sono a carico delle banche.

Posso ottenere più soldi con la surroga?
No. L’importo del nuovo mutuo è pari al capitale residuo. Per ottenere altra liquidità serve una sostituzione del mutuo, che prevede dei costi.

La mia banca può opporsi alla surroga?
No, la banca attuale non può opporsi. La nuova banca, invece, può decidere se accettare o meno la richiesta.

Quanto tempo ci vuole per la surroga?
La legge prevede 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia. Se la vecchia banca è in ritardo, deve pagarti un indennizzo.

Conviene la surroga o la rinegoziazione?
Dipende dalle condizioni che riesci a ottenere. La rinegoziazione con la tua banca è più semplice e un’offerta di surroga di un’altra banca può aiutarti a ottenere condizioni migliori.