Mutui 100% Prima Casa

Di norma le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile e il resto va pagato con i propri risparmi. Con un mutuo al 100%, invece, la banca finanzia l’intero prezzo della casa. È una soluzione utile per chi non ha risparmi sufficienti per l’anticipo, ma richiede garanzie aggiuntive e ha in genere costi più alti.

In questa guida vediamo come funziona il mutuo al 100%, quali garanzie servono, il ruolo del Fondo di garanzia per la prima casa, i requisiti e i pro e contro.

Perché le banche finanziano di solito l’80%

Le regole sul credito fondiario prevedono che il mutuo garantito da ipoteca non superi, di norma, l’80% del valore dell’immobile. La banca può finanziare una quota più alta, fino al 100%, solo se riceve garanzie integrative a copertura della parte eccedente.

Le garanzie aggiuntive

Per coprire la parte di mutuo oltre l’80%, la banca può chiedere:

• una fideiussione, ad esempio di un familiare con un buon reddito, o una fideiussione bancaria o assicurativa;
• una polizza assicurativa a garanzia del credito;
• la garanzia del Fondo per la prima casa, gestito dalla Consap.

Il costo di queste garanzie si aggiunge a quello del mutuo.

Il Fondo di garanzia per la prima casa

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito dalla Consap, garantisce una parte del mutuo per l’acquisto, la ristrutturazione o l’efficientamento energetico dell’abitazione principale. La garanzia standard copre il 50% della quota capitale, per mutui fino a 250.000 euro.

Per alcune categorie prioritarie, come i giovani, le giovani coppie, le famiglie con un solo genitore e alcuni inquilini di case popolari, la garanzia può essere più alta, entro determinati limiti di ISEE ed è proprio questo meccanismo che rende possibili molti mutui al 100%.

Requisiti e percentuali sono stati modificati più volte negli ultimi anni: prima di richiederlo, verifica le condizioni aggiornate sul sito della Consap o con la tua banca. Per una panoramica sulle altre agevolazioni, leggi le nostre guide sul mutuo prima casa e sui mutui agevolati.

I requisiti

Per ottenere un mutuo al 100%, la banca valuta con particolare attenzione:

• la stabilità del reddito, ad esempio un contratto a tempo indeterminato o redditi da lavoro autonomo regolari;
• la sostenibilità della rata: in genere non deve superare circa un terzo del reddito netto mensile. Per stimare la rata, leggi la nostra guida sul calcolo della rata del mutuo;
• l’affidabilità creditizia, cioè l’assenza di ritardi o segnalazioni nelle banche dati sui finanziamenti. Per approfondire, leggi la nostra guida sulla Centrale dei Rischi;
• l’eventuale accesso al Fondo di garanzia, se rientri nelle categorie previste.

I costi da considerare

Anche con un mutuo al 100%, l’acquisto di una casa comporta spese che di solito non sono finanziate:

• notaio per il rogito e per l’atto di mutuo;
• imposte sull’acquisto, che cambiano a seconda che si tratti di prima casa o meno e che il venditore sia un privato o un’impresa;
• l’eventuale agenzia immobiliare;
• perizia e istruttoria della banca;
• le polizze collegate al mutuo, a partire da quella obbligatoria contro incendio e scoppio sull’immobile.

Conviene quindi avere comunque una riserva di liquidità per queste spese.

Vantaggi e svantaggi

Vantaggi

• Permette di comprare casa senza un anticipo consistente;
• Può essere più accessibile per giovani e famiglie grazie al Fondo di garanzia.

Svantaggi

• Il tasso è spesso più alto rispetto a un mutuo all’80%, perché il rischio per la banca è maggiore. Per approfondire, leggi la nostra guida su tasso fisso, variabile e misto;
• La rata e gli interessi totali sono più alti, perché si finanzia un importo maggiore. Per approfondire, leggi la nostra guida sugli interessi del mutuo;
• Servono garanzie aggiuntive, con i relativi costi;
• In caso di calo del valore dell’immobile, il debito residuo può superare il valore della casa.

Domande frequenti

Le banche possono finanziare il 100% del valore della casa?
Sì, ma solo con garanzie aggiuntive a copertura della parte oltre l’80%, come una fideiussione o la garanzia del Fondo per la prima casa.

Il mutuo al 100% è riservato agli under 35?
No. È accessibile anche ad altre persone, ma il Fondo di garanzia per la prima casa prevede condizioni più favorevoli per alcune categorie, tra cui i giovani.

Con un mutuo al 100% non devo pagare nulla?
No. Restano a tuo carico le spese di notaio, imposte, agenzia e perizia, che in genere non vengono finanziate.

Il mutuo al 100% costa di più?
In genere sì: il tasso può essere più alto e, finanziando un importo maggiore, crescono rata e interessi totali. A questo si aggiunge il costo delle garanzie.

Cos’è il Fondo di garanzia per la prima casa?
È un fondo pubblico gestito dalla Consap che garantisce una parte del mutuo per l’abitazione principale, rendendo più facile ottenere un finanziamento anche oltre l’80% del valore dell’immobile.