L'ipoteca sulla casa rappresenta una forma di garanzia indispensabile perché gli istituti di credito accettino la richiesta di mutuo. Infatti, se in seguito a ritardi o mancati pagamenti delle rate l'immobile verrà venduto o messo all'asta, il ricavato spetterà in primis alla banca che ha iscritto l'ipoteca.
L'ipoteca prevede iscrizione in pubblici registri e riguarda l'intero immobile che ne è oggetto. Nel caso di un'ipoteca sulla casa, l'intestatario del mutuo potrà comunque abitarci per tutta la durata del contratto di mutuo. Una volta restituita l'intera cifra, l'ipoteca si considererà estinta, ma non cancellata. Esiste infatti una differenza tra cancellazione ed estinzione dell'ipoteca, vediamo di cosa si tratta.
Cancellazione dell'ipoteca ed estinzione: qual è la differenza?
L'estinzione dell'ipoteca avviene quando si termina di rimborsare il proprio finanziamento: da quel momento la banca non potrà più esercitare alcun diritto sull'immobile e la casa risulterà totalmente di tua proprietà. Attenzione, perché in molti casi l'estinzione dell'ipoteca potrebbe anche non prevedere la cancellazione immediata e definitiva dal registro immobiliare. Chi eseguisse una visura ipotecaria quindi sarebbe portato a pensare che l'ipoteca esista ancora. Quindi solo con la cancellazione definitiva dell'ipoteca potrai essere davvero sicuro.
Estinzione ipoteca: quando avviene?
Estinguere un'ipoteca significa annullare in maniera definitiva questo tipo di garanzia, attraverso la cancellazione dal Registro Immobiliare. In questo modo l'immobile risulterà pubblicamente libero da ogni tipo di vincolo. L'articolo n.2878 del Codice Civile prevede l'estinzione dell'ipoteca e la conseguente perdita della sua efficacia, quando:
· il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto del tutto;
· il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca o all'ipoteca stessa;
· viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
· si manifesta una condizione risolutiva tale da portare all'annullamento dell'ipoteca;
· trascorrono oltre venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
· l'immobile ipotecato si distrugge;
· il tribunale ordina la cancellazione delle ipoteche.
Cancellazione dell'ipoteca: come richiederla?
La cancellazione dell'ipoteca dovrà invece essere richiesta dall'intestatario del mutuo ipotecario. In questo modo l'ipoteca sarà definitivamente cancellata dal registro immobiliare e cadranno di conseguenza tutti i vincoli. Per richiedere la cancellazione erano inizialmente previste due strade:
· la prima, attraverso un atto notarile: in questo caso sarà il notaio a comunicare l'avvenuta estinzione agli uffici competenti, presentando un atto che attesta il consenso del creditore alla cancellazione, chiamato appunto "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca". Le spese saranno comprese tra un terzo e la metà del costo per l'iscrizione di un'ipoteca dello stesso valore, e saranno a carico dell'ex mutuatario. Dovrai inoltre pagare l'"intervento in atto" del procuratore della banca;
· la seconda, attraverso modalità automatica e gratuita. In questo caso sarà la stessa banca a comunicare all'Agenzia del Territorio l'avvenuta estinzione dell'ipoteca in modo che gli uffici competenti possano provvedere alla cancellazione. Questa procedura è applicata a tutti i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007.
Da leggere: Come verificare la cancellazione dell'ipoteca sulla casa?
Cancellazione ipoteca e Decreto Bersani
La legge n°40 del 2 aprile 2007, nota anche come Legge Bersani, ha stabilito infatti una nuova modalità automatica per la cancellazione dell'ipoteca, chiamata "Cancellazione semplificata dell'ipoteca", alternativa all'atto notarile. Per ottenere la cancellazione ora è sufficiente che la banca comunichi l'estinzione agli uffici della Agenzia del Territorio, entro 30 giorni dall'estinzione dell'ipoteca. A sua volta l'Agenzia del Territorio avrà un mese per procedere con la cancellazione. Per questa operazione non sarà necessaria nessuna spesa aggiuntiva, visto che la stessa Legge Bersani specifica che vada eseguita "senza alcun onere per il debitore".
Potrebbe però essere necessario sollecitare la banca attraverso una comunicazione scritta, visto che non sono comunque previste penali per gli istituti di credito che non rispettino l'obbligo di cancellazione dell'ipoteca.